ここ最近、なぜか収益物件についてのご相談をちょくちょく受けるので、少し書かせて頂こうと思います。まず、
①想定総収益－②想定総経費＝③実質想定収益
となるわけですが、この①、②、③をどこまで掘り下げる事が出来るかがポイントになるかと思います。
よって、俗にいう利回りが高い物件＝良い物件かというと一概にそういう事ではなく、物件ごとに収益性とリスクを考える必要があります。稀にですが、誰がどう見ても利益の出る物件も確かに出ますが、そういった物件は除いた時の考え方です。
①について
１．ゴールを想定すると良いです。
物件があと何年位収益性が見込めるか、どれくらいの期間所有するのか、売却時の収益と経費はどうか、このあたりは最低限検討する必要があるかと思います。
２．実質収入を考える
検討方法は複数ありますが、最終的なゴールまで満室という事はほとんどなく、値下げしないと埋まらない、大きくリフォームをしないと埋まらないという時期が来ることも考える必要がある為、そのあたりを検討し、満室時収益の何割程度の収益が実質的に見込めるか、を検討する必要があるかと思います。
①についてはもう少しありますが、とりあえずはこの辺で！
②について
１、意外と必要経費は多くなるので、ゴールまでの概算経費を計算する必要があります。
【例：物件代金、登記費用、仲介手数料、銀行金利、銀行諸経費、共用の電気・水道等共益費、保険料、原状回復・改装・修繕費、税金(取得税、譲渡税、固定資産税、消費税等)、】などなど。
２、毎月の平均収益はどうか、を考える必要があります。
都心のワンルーム収益物件などでよく見かけますが、銀行への返済等々の毎月の出費が収入を超えている場合があります。一概には言えませんが、この場合、購入するのはだいぶハイリスクです。
以上を考慮し、③の収益を検討すると、市場にある物件のほとんどが、買うにはリスクだなーと思う様になります(笑)
考えてみると、売主さん側も、上記の事を実に経験し、収益が目的な以上、互いに利益を得たい者同士の売買ですから、仕方がないといえば仕方がないです(笑)
とはいえ、現に収益をあげ、今のこの状況の中でも買う側の需要は一定数あり、実際に当社でご紹介させて頂いた物件を買っている方もおります。リスクと思っている事を、逆にメリットにできたり、リスク回避の方法をどう考えるのかが、買えるか買えないかの一つの要素だと思います。常にアンテナをたてて、良さそうな物件がでたら、信頼できる方に相談し、検討する事が大切だと思います。
以上、是非参考にしてみてください♪
